Vem aí uma nova lei dos condomínios
Haverá maior segurança e confiança.
Mas preços também poderão aumentar.
O Governo está a preparar uma nova regulamentação para a gestão e administração dos condomínios, que traz novas responsabilidades às empresas a operar neste setor.
E o que muda para os condóminos?
Vítor Amaral, presidente da APEGAC, Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios, explica à CNN Portugal os principais destaques do diploma que ainda não foi aprovado com base na proposta que o Governo fez chegar à associação que representa o setor.
É uma lei que terá impacto em cerca de cinco milhões de pessoas que vivem em condomínios com uma vasta maioria a ter nas suas casas “o seu principal investimento”.
“Andamos há 12 anos a lutar por esta regulamentação, com diversos governos.
Por qualquer razão, nunca chegou a ser concretizada.
Desta vez, estou com uma forte convicção de que será aprovada”, afirma.
À CNN Portugal, o Ministério das Infraestruturas e Habitação confirmou que o diploma se encontra “em circuito legislativo, para análise e reunião de eventuais contributos por parte das demais áreas governativas”.
“Após este processo e aprovação em Conselho de Ministros, a proposta dará entrada na Assembleia da República, seguindo os trâmites legais”, indica fonte oficial.
O que traz de novo?
Para Vítor Amaral, é clara a vantagem das novas regras: “maior segurança” e “confiança” para os condóminos.
“Garante-se a idoneidade, o profissionalismo e a responsabilidade.
Passa a ser obrigatório um contrato escrito de prestação de serviços, seguro de responsabilidade civil, formação adequada.
A licença pode ser cassada se houver incumprimento por parte da empresa.
É uma lei que valoriza as empresas e dá credibilidade ao setor”, descreve.
Vai evitar orçamentos que desaparecem?
Os casos “não são muitos”, mas existem: empresas de gestão de condomínio que ‘desaparecem’ com os orçamentos que lhes foram confiados pelos moradores.
“Há orçamentos de várias dezenas de milhares de euros.
Ter esta património nas mãos de uma empresa que não tem seguro de responsabilidade civil é sempre uma insegurança muito grande”, descreve Vítor Amaral.
É algo que, com a nova lei, poderá deixar de existir.
“Mas não é a regulamentação, em si, que vai eliminar as más práticas”, alerta.
Novas obrigações num setor precário.
Aguenta?
Existem cerca de 1.500 empresas neste setor de atividade.
Um estudo da APEGAC mostra que a maioria são microempresas, com menos de quatro trabalhadores e que, muitas vezes, não têm a administração de condomínios como a sua principal atividade.
Com a nova lei, estas empresas serão obrigadas a ter um alvará, um seguro de responsabilidade civil e formação adequada.
Ou seja, novos custos.
“Nestas microempresas pode ter algum impacto negativo.
Não é uma coisa garantida, mas pode vir a acontecer”, reconhece Vítor Amaral.
O porta-voz deste setor adianta uma outra realidade: “a aposta de grandes grupos, inclusive estrangeiros”, algo que já tem vindo a ganhar força nos últimos anos.
E para os condóminos, vai ficar mais caro?
Com novos custos para as empresas, o mais expectável é que eles se reflitam nos próprios clientes.
“Isto é o mercado que vai dizer, porque não há uma tabela.
Cada condomínio é completamente diferente.
Agora sim, pode haver aqui um reflexo”, admite Vítor Amaral.
Mesmo que já existam empresas associadas da APEGAC com seguro de responsabilidade civil, essa realidade continua a ser “uma minoria” no país.
“Não creio que, a haver algum aumento dos honorários por parte das empresas, que ele seja substancial”, insiste o responsável.
Vai ser obrigatório ter uma empresa a gerir o condomínio?
Não, essa obrigação não fazia parte da proposta do Governo que foi apresentada à APEGAC.
Ou seja, como já acontece, um prédio pode decidir não contratar uma empresa externa, optando por uma administração interna composta pelos próprios moradores.
“Acharia mal que assim fosse [obrigação de contratar empresa].
O condomínio é dos condóminos, que devem ter autonomia e liberdade de poder escolher”, reage Vítor Amaral.
Ainda assim, deixa o aviso: a nova lei, sendo destinada às empresas deste setor, não vai abranger os condóminos que continuam a administrar o seu próprio condomínio.
Pode a empresa que administra o condomínio também tratar das limpezas?
É algo previsto na proposta do Governo: para evitar incompatibilidades, “as empresas de administração de condomínios não podem exercer outra atividade para o condomínio”, como serviços de limpeza ou jardinagem, descreve Vítor Amaral.
“Não pode ser também uma empresa de qualquer sócio, gerente ou familiar direto.
Isto impede a criação de novas empresas, o que, na minha opinião, seria um absurdo”, refere.
A APEGAC concorda que devem ser evitadas incompatibilidades com serviços simultâneos, mas sugeriu ao Governo que a mesma empresa possa, por exemplo, fazer a administração do condomínio e a sua limpeza.
Com condições: “desde que os condóminos não se pronunciem em contrário” e que a empresa deixe claro no contrato quanto custa cada serviço, para evitar que as empresas mais pequenas do setor acabem penalizadas, perdendo negócio.
“Tem de haver este dever de transparência.
Não é empresa de administração de condomínios que coloca lá prestadores de serviços seus sem os condomínios terem conhecimento”, argumenta.
Há mudanças nos seguros?
Para Vítor Amaral, perde-se uma oportunidade se o novo diploma não trouxer nada em relação aos seguros multirriscos para os condomínios, numa altura em que a frequência de tempestades e sismos se transformou numa preocupação para cada vez mais famílias.
“Devia haver um seguro único para cada edifício, de tipologia multirriscos, e não apenas contra o risco de incêndio [como previsto na lei]”, defende o porta-voz do setor, admitindo que tal implicaria alterações no próprio Código Civil.
Dá o exemplo de um condomínio com 10 frações: se cada fração tiver o seu seguro individual, e existindo um sinistro, terão de existir 10 participações, certamente a seguradoras diferentes.
“Há seguradoras, com a conivência de alguns administradores, a fazer seguros de partes comuns.
Isto é uma aberração”, insiste, uma vez que existe uma ‘duplicação’ da proteção.
“Esta é, minha opinião, uma das grandes falhas se vier a ser aprovada como estava previsto”, lamenta.
Um cenário que é, no entanto, afastado pela tutela à CNN Portugal. Fonte oficial realça que o diploma “não incide sobre o condomínio em si (enquanto edifício gerido em regime de copropriedade), mas antes sobre a atividade económica exercida pelas empresas que prestam serviços externos de gestão e administração, de forma profissional e remunerada”.
A estas empresas, como já vimos acima, irá aplicar-se um seguro de responsabilidade civil para “acautelar o ressarcimento de eventuais danos causados aos condóminos ou a terceiros, decorrentes de ações ou omissões praticadas pelas empresas no exercício da sua atividade de gestão e administração de condomínios”..
Em matéria de conservação e obras, há novas exigências?
Mesmo que o administrador tenha um “dever de conservação”, da nova lei não deverá constar qualquer obrigação quanto a um plano de manutenção dos edifícios, adianta Vítor Amaral.
Para contrariar uma falta crónica de “manutenção preventiva” no país, o administrador poderá propor um plano de manutenção do edifício.
Contudo, a decisão final será sempre dos moradores.
“Ele pode fazer esse trabalho todo e a obra não ser aprovada na assembleia de condóminos”, remata.
Se o parque habitacional está degradado, diz, “ou é por inércia do administrador, ou, na maior parte das vezes, por dificuldades financeiras das famílias”.
A lei prevê um fundo de reserva equivalente a 10% do orçamento.
Num condomínio com um orçamento de 5.000 euros, são 500 euros ao ano, “insuficiente” para fazer face às necessidades, mostra.
Uma “desvantagem” clara: comunicar obras às câmaras
Quando questionado sobre “desvantagens” da nova lei, Vítor Amaral identifica logo uma na proposta a que a APEGAC teve acesso: “há uma exigência de comunicação ao município de quaisquer obras que se realizem”.
Além das situações já previstas na lei com ocupação da via pública ou com alterações arquitetónicas ao edifício -, “é uma coisa que não faz muito sentido quando falamos de obras de manutenção e conservação do edifício”.
“Cria-se também um problema para as câmaras, que têm de responder a todos os pedidos.
E para os condomínios, com mais burocracia para tratar”, resume.
Fonte : CNN Portugal
